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房地產行業進入新一輪整合期

添加時間:2019-07-30 14:48:46
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29日,聚焦尋找行業新動能、實現多元化探索的“2019博鰲房地產論壇”正式閉幕。在業內看來,房地產行業正在從高速增長向平穩增長過渡,隨著調控政策的進一步深入和精細化,如何在速度、風險和利潤之間實現多維度、多層次的平衡成為行業發展關鍵所在,當前的房地產企業需要集體突圍,行業內部也進入新一輪整合期。

上半年房企業績深度分化

在此次博鰲房地產論壇上,與會企業人士和業內專家普遍認為,房地產企業已經走出舒適區,行業面臨的不確定性在不斷增加。僅從上半年的業績表現來看,大房企的銷售業績普遍穩健增長。與此同時,不少現金流緊張的房企,不得不轉賣項目斷臂求生,甚至直接破產。

近日,克而瑞方面針對房企上半年業績監測數據顯示,從盈利結構來看,市場調整期房地產行業馬太效應持續放大,集中度進一步提升;同時,盈利能力的分化也在加大。其中,2019年上半年預計盈增(排除扭虧)的房企中,百強房企占到11家,而盈虧的則基本是小規模房企。此外,規模房企的歸母凈利潤增長率不降反升,例如綠地、金科等;而大部分中小型房企歸母凈利潤增速下降明顯。

另一方面,從土地市場收儲布局來看,上半年房企之間分化也在加劇。上半年,隨著部分城市土地市場回溫,房企搶地的消息不斷傳出。其中,規模超千億級的房企加快拓儲節奏,多數企業拿地熱情回溫。中國指數研究院的統計數據顯示,上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風格,快速吸收土儲,半年內拿地金額占銷售額比重為25.3%,其中二季度該比值達42.8%。

“對比來看,中小房企受規模與資金的影響拿地節奏分化明顯,部分企業拿地比較保守,在原有土地儲備不足的背景下,可能會導致未來供應不足?!敝兄岡合喙馗涸鶉朔治鋈銜?,“部分企業為跨越陣營瘋狂拿地,但在市場整體融資環境偏緊的背景下,中小企業資金渠道少且成本高,激進拿地可能會導致現金流承壓?!?/div>

克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出,整體來看,盡管房地產行業處于調整期,對于眾多中小房企而言,弱市下站穩腳跟并不容易,但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規模房企除了資源傾斜優勢,應對風險的管控能力以及及時的戰略調整是關鍵。

中小型房企加速離場

7月,針對房地產行業的各種調控政策繼續出臺。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環節收緊、房地產交易環節亂象整頓等。

與此同時,近期監管層針對信托融資、美元債新規等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。業內普遍認為,隨著房企資金面的收緊,房企下半年投資拿地或將趨于保守,從房地產融資到開發存在的時間跨度來看,調控效果將在四季度有所體現。

中原地產首席分析師張大偉認為,在政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在今年以來被密集提及。因為房企資金面缺血過多,目前來看,融資需求依然很大?!按臃科蟮淖式鴣殺究?,因為需求增加,房企的資金成本相比之前有所增加,特別是規模比較小的企業融資成本明顯增加,其中美元債融資成本普遍超過10%?!?/div>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《經濟參考報》記者,中小企業破產,和本身房屋銷售不好、拿地機會不多等多種因素都有關。而從政策層面看,實際上包括限購、限售等政策,也會影響其房屋銷售,最終對部分中小房企形成限制和制約。而類似現象也說明了當前房企的一個困境,即在融資環境收緊的情況下,房企的資金面會更加惡化,進而對相關房企帶來較大影響。部分房企的壓力增大,自然也會通過收購并購等方式進行項目的處置。

行業進入新一輪整合期

中指院相關負責人也指出,從融資層面來看,不同房企之間的融資能力將進一步分化。大型房企普遍具有信用評級較高、資質較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點,企業的債務覆蓋率較好,信用債的監管調控對大型房企整體影響不大。相比較而言,融資收緊對中小型房企在融資規模和成本上影響相對較大,尤其對短期高負債以及信托融資占比較高的房企帶來考驗。

業內分析認為,2019年房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡,龍頭企業優勢更加明顯。隨著房地產行業競爭日趨激烈,行業發展在“量”上處于頂部,兼并加劇,行業集中度將持續提升。

朱一鳴分析表示,從目前房企預告2019年上半年業績情況來看,相較于2018年,房地產行業降溫明顯,繼而對房企的利潤沖擊較大?;諫習肽攴科笳逑垡導ń?018年放緩,以及房企整體的拿地態度相對謹慎,預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。
他同時指出,行業競爭格局分化進一步加劇。在此背景下,對經營者的管理能力提出了更高的要求,房企在規模擴張的同時也應注意質量與效益的提升。

從龍頭房企的發展戰略來看,恒大、碧桂園、萬科等企業幾乎不約而同地選擇多元化業務方向。其中,恒大方面表示正式轉型為多元化綜合型企業,逐漸形成以地產為基礎,旅游文化、健康養生為兩翼,新能源汽車為龍頭的產業格局。而碧桂園也在布局機器人、現代農業等多元化業務。

參加論壇的業內專家普遍認為,2019年,房企在資金方面的壓力有增無減,房企仍需加速銷售回款,理性投資,謹慎介入高價地和高溢價地塊。同時,應把握機遇并購那些具有發展潛力的中小企業及其優質項目,同時從提升產品品質入手,更好地滿足居民的自住需求。另一方面,企業之間的兼并整合,將有利于整個行業的結構優化和市場化進程。(來源:央廣網)

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